하남시는 지난 26일 시청대회의실에서 '하남시 2030 중장기발전계획' 수립 주민공청회를 통해 미사 ‧ 풍산생활권, 감일 ‧ 초이 생활권, 위례생활권, 교산생활권, 천현동생활권 등 6개 권역으로 나누고 인구 53만을 목표로한 자족도시 성장 전략을 발표했다.

최근 경기도 ‘화성시’ 송산면 송산그린시티내 4조 5천억 원이 투자되고 연간 70조원의 경제적 효과를 목표로 ‘화성 국제테마파크’ 조성사업 확정에 이어, 용인시(원산면 일원)는 120조원이 투자되는 세계 최대 반도체 클러스터 조성사업 부지로 선정되어 차세대 반도체 산업중심지로 부상한다는 발표가 이어졌다.

성남시 1차, 2차에 걸친 판교와 광교 테크노밸리는 말할 것도 없고, 경기도내 화성시와 용인시가 각각의 초특급 프로젝트가 성사된 가운데 하남시는 ‘교산신도시’ 택지 개발 발표와 더불어 지역 특성을 살린 차세대 경제 중심 도약을 위한 핵심 전략 실행에 대한 귀추가 주목된다.

용인시 원삼면 일원(450만㎡ 부지) 120조 원이 투입되는 SK하이닉스 반도체 특화 부지로 최종 확정, 세계 최대 반도체 클러스터 조성으로 용인시는 차세대 반도체 중심지로 도약을 꿈꾸게 되었다.

산업통상자원부 27일 수도권정비위원회 실무위원회 및 본위원회 심의 결과 SK하이닉스의 경기도 용인 산업단지 물량 추가공급 안건이 통과되며, 이번 결정으로 에스케이(SK)하이닉스는 용인 반도체 클러스터에 총 4개 이상의 반도체 팹(Fab.생산시설)을 조성하고 D램과 낸드플레시의 장점을 조합한 초고속‧비휘발성 차세대 메모리반도체를 연구 ‧ 생산할 계획이다.

반도체 클러스터 내에 국내‧외 50개 이상 장비·소재·부품 협력업체가 입주하는 대중소기업 상생클러스터를 조성하게 되며, 중소기업의 기술경쟁력을 높이고 우수 인재를 채용 및 지역주민 고용 및 지역사회 주민을 위한 문화 복지시설 확충, 어린이‧청소년 교육프로그램 운영, 어르신 돌봄 서비스 등도 추진한다.

반면, 지금까지 하남시의 경제관련 가장 큰 프로젝트는 신세계그룹의 국내최대 복합쇼핑몰인 '스타필드하남'이 유일하다.

이 사업은 2016년 9월 오픈한 신세계그룹 정용진 부회장의 역작 쇼핑 테마파크 '스타필드하남'은  대표적 신사업으로 성공적인 안착이후 신세계 프라퍼티를 통해 스타필드코엑스, 스타필드고양, 스타필드시티 위례 등 공격적으로 사업을 확장하며 스타필드청라, 스타필드안성까지 영업을 확장하고 있다.

총 투자비 1조원이 투입된 스타필드하남, 8000억이 투입된 스타필드고양은 영업개시 후 안정적 수익 임대사업을 바탕으로 대형마트 사업을 보완해 빠르게 수익 전환을 만들어 냈다는 평가로 스타필드하남의 경우 지난해 말 기준으로 향후 최소 기대 임대료 수익은 5500억 원에 달하며 스타필드고양의 경우는 약 2900억 원에 이르는 것으로 알려졌다.

이는 스타필드가 임대사업을 통해 안정적 수익을 창출을 하며 '스타필드 효과'라는 말이 생길 정도로 부동산 자산 가치를 극대화 하는데 성공했다는 결론에 이르게 된다.

스타필드 프로젝트의 시작은 2009년으로 거슬러 올라가는데 당시 신세계그룹은 하남시에 물류유통 복합단지 개발 사업을 계획하고 '하남유니온스퀘어'라는 회사를 설립했다.

이후 1조원 투자 계획인 하남 물류유통 복합단지 개발 사업은 세계적인 부동산 개발·운영 기업인 ‘터브먼 아시아’와 합작하게 되며, 하남유니온스퀘어는 ‘스타필드하남’으로 이름을 변경하게 된다. 이후 스타필드하남은 이마트의 100% 자회사인 신세계 프라퍼티가 지분 51%를 보유하고 있으며, 터브먼 아시아가 49% 지분을 가지게 된다.

2016년 9월 스타필드하남 개장 이후 그해 12월 말까지 3개월 동안 벌어들인 매출은 375억 원으로 경상비 등 31억 원의 영업 손실과 5207만 달러의 차입금에 대한 금융비용으로 첫해는 76억 원의 적자를 기록한다.

이듬해인 2017년 스타필드하남은 1000만 방문객 돌파 기록을 세우며 1039억 원의 매출을 기록하고 영업이익도 323억 원을 기록, 185억 원의 당기순이익으로 39개 신세계그룹 계열사 중에서 스타필드하남은 단숨에 18위, 당기순이익으로는 10위의 자리로 올라선다. 지난해 매출액은 1100억 원을 기록하며 전년 대비 5.9% 증가해 영업이익 403억 당기순이익  225억을 달성했다.

최근 스타필드하남의 지분 49%를 보유하고 있는 터브먼 센터스는 2019년 2월 중순 미국 사모펀드 회사인 블랙스톤 펀드에 스타필드 하남의 지분 일부(약 32%)를 매각 중에 있는 것으로 밝혀졌으며 스타필드 하남을 포함한 쇼핑센터 3곳의 매각 대금은 약 5,400억 원 정도이다.

블랙스톤과 터브먼(지분 17%) 보유한 주주로서 공동으로 쇼핑센터를 관리하게 되며 스타필드 하남은 지난해 연간 기준 약 9,310억 원에 달하는 매출을 기록하고 있다. 블랙스톤은 아시아 주요 거점 도시에 코어 플러스 자산(모든 임차가 완료된 코어 자산과 개발 후 시세 차익이 가능한 밸류애드의 중간 성격에 해당되는 것)에 투자하는 펀드를 통해 지분을 인수중에 있다.

여기서 주목할 점은 하남시 청정 환경의 상수원보호구역 인근 개발제한구역이 이처럼 세계적인 쇼핑 센터 명소로 개발될 수 있었던것 역시 외자유치(투자)인데 이는 관광객을 통한 쇼핑 매출로 외화가 유입되는 경제 선순환 구조가 아닌 부동산 시세차액을 목표로 한 기업의 공격적인 투자 유치라는 점이다.

또한 이러한 측면의 개발에 있어 지속가능한 지역 사회의 경제적 상생발전 측면에서 어떠한 효과들을 이끌어 낼 수 있는지에 대한 고민이 다소 부족했다는 지적이다.

결국, 스타필드하남은 매장면적 15만6천㎡이고 연면적 46만㎡ 으로 복합쇼핑몰 중 국내최대 규모로 15만 평 가량의 개발제한구역의 땅을 신세계와 터프먼 아시아 합작 법인이 개발해 국내최대 복합쇼핑 시설 부지로 엄청난 부가가치를 창출하며 부동산 시세차액이 발생하게 된 것이 기정 사실이며 이는 조 단위의 천문학적 금액으로 추산된다.

이후 신세계그룹은 더욱 야심차게 LH로부터 하남미사지구 자족시설용지 중 인접한 4개 블록을 한데 묶은 2만 1422㎡의 부지를 972억 200만 원에 낙찰 받아 하남에 아마존을 능가하는 온라인센터를 구상했지만 결국 주민들의 반대에 부딪혀 물 거품이 되고 만다.

신세계는 화성으로 눈을 돌려, 지난달 28일 한국수자원공사와 경기도는 화성 국제테마파크 사업을 주관할 우선협상대상자로 신세계 컨소시엄을 선정하고 약 4조5000억원이 투입되는 ‘화성 국제테마파크 사업’을 주관할 우선협상대상자로 선정된다.

이 컨소시엄에는 복합 쇼핑몰 스타필드로 유명한 신세계프라퍼티와 신세계건설이 참여하고 있으며 테마파크 설계에는 유니버설 스튜디오 마스터플랜 등을 수립한 캐나다의 ‘포렉(forrec)’이 참여할 것이라 밝혔다.

향후 4조5700억 원을 투자해 경기도 화성시 송산면 송산그린시티 내 약 315만㎡ 부지에 테마파크와 휴양·레저·상업시설을 갖춘 복합관광 단지를 조성한다는 계획으로 2021년 착공해 2026년 테마파크 1차 개장, 2031년 완공이 목표로 하고 있다.

11만 명 고용유발 효과로 신세계 ‘테마파크 경제적 효과 70조원’에 이를 것으로 추산하고 있으며, 직접고용 1만5000여명, 고용유발효과가 11만 명에 이르는 대규모 일자리 창출사업으로 주목받고 있다. 테마파크 방문객 연간 800만 명을 비롯해 호텔과 쇼핑공간까지 합치면 1900만 명이 찾을 것 이라는 전망이다.

신세계는 송산그린시티를 ‘스마트-그린 관광도시’로 육성하기 위해 로봇 주차시스템과 자율주행 트램, 대기시간 알림 서비스 등 스마트 첨단 시스템을 도입한다. 기존 시화호의 갯골을 살린 친수 공간을 조성해 생태, 수질정화가 가능한 친환경 그린 테마파크도 만든다는 계획이다.

이러한 투자와 유치 계획의 핵심에는 신세계와 화성시 그리고 경기도가 함께 컨소시엄하는 전략적 제휴를 필두로 한다.

앞으로 스타필드하남이 향후 하남시를 위해 지속적인 경제적 상생동반 성장을 지향 할 수 있는 것들은 과연 무엇인지 되묻지 않을 수 없다.

이러한 질문이 시사하는 것 처럼 하루가 다르게 급속도로 성장하며 신도시 개발이 진행되고 있는 하남시는 과연 누구를 위한 개발이고 발전이며, 그 중심에는 누가 있고 또한 향후 지속가능한 성장을 위해 어떤 방향으로 나아가야 할지 진지한 성찰이 '하남시 2030년 중장기 발전계획' 선포와 함께 깊이 고민돼야 할 것 같다.