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<질문>
저는 얼마 전 미디어하남 인터넷 신문에서 “경기도 관계자는 “아파트 보수공사비용은 매달 관리비 내역에 장기수선충당금이란 명목으로 별도 징수를 하고 있다”면서 “장기수선충담금이 있는데도 이처럼 다른 예산으로 공사비를 마련한 것은 장기수선충당금을 주먹구구식으로 운영한 증거”라고 말했다. 도는 이런 사례가 세입자에게 손해를 끼치는 사례라는 설명도 덧붙였다. 장기수선충당금은 세입자가 이사할 때 정산을 통해 집주인에게 돌려받을 수 있는 돈이지만, 사용료나 잡수입은 정산을 하지 않기 때문에 이를 공사비로 사용하면 그만큼 세입자가 손해를 보게 된다.”라는 기사를 보았습니다(http://www.h-dmc.net 9월 12일자).
위 기사와 관련해, 저는 미사강변아파트에서 전세로 살면서 장기수선충당금을 납부하고 있습니다. 여기에서 위 신문 기사처럼 장기수선충당금을 주먹구구식으로 운영할 경우, 즉 ① 장기수선충당금을 장기수선 외에 사용한다면 어떻게 처벌이 되는가요? 그리고 ② 장기수선충당금을 세입자가 돌려 받을 수 있다고 하는데, 이게 무슨 뜻인가요? ③ 장기수선충당금과 관련하여 전세계약시 주의해야 할 내용이 있나요?
<답변>
미디어하남 9월 12일자 기사를 보고 질문을 주셨는데요. 공동주택관리법 제30조 제1항에 따라 “관리주체는 장기수선계획에 따라 공동주택의 주요 시설의 교체 및 보수에 필요한 장기수선충당금을 해당 주택의 소유자로부터 징수하여 적립하여야 한다”라고 되어 있습니다. 위 규정에 따라 ‘아파트 소유자’들은 원칙적으로 장기수선충당금을 납부해야 합니다. 그리고 장기수선충당금은 ‘주요 시설의 교체 및 보수’에 사용되어야 합니다. 여기에서 주요시설이란 지붕(모르타르 마감, 고분자도막방수, 고분자시트방수, 금속기와 잇기), 천장(수성도료칠, 유성도료칠, 합성수지도료칠), 소화설비(소화펌프, 스프링클러 헤드, 소화수관(강관)) 등 구체적으로 공동주택관리법 시행규칙에 규정되어 있습니다.
① 법에서 정한 목적 외에 장기수선충당금을 사용할 경우, 최근 의정부지방법원은 “장기수선충당금의 사용은 관련 법령의 규정에 의하여 엄격하게 제한된 것이며, 타인으로부터 용도가 엄격히 제한된 자금을 위탁받아 집행하면서 그 제한된 용도 이외의 목적으로 자금을 사용하는 것은 그 사용행위 자체로서 불법영득의 의사를 실현한 것이 되어 횡령죄가 성립한다”라고 판시한 점을 고려하면 횡령죄가 성립합니다.
② 공동주택관리법 제30조 제1항에서 규정한 바와 같이, 장기수선충당금은 ‘건물 소유자’가 부담하는 것입니다. 세입자가 전세계약 또는 월세계약을 체결하여 거주하였더라도, 소유자가 장기수선충담금을 부담하는 것입니다. 그래서 세입자가 전세계약만료가 되었을 때, 세입자는 소유자에게 전세보증금 외에 매월 납부한 장기수선충당금을 반환해 달라고 할 수 있습니다. 만약 건물소유자가 반환하지 않을 경우에는 세입자는 부당이득반환청구를 할 수 있습니다.
③ 다만, 어떤 세입자는 장기수선충당금을 돌려 받지 못하는 경우가 있습니다. 전세계약 또는 임대차계약을 체결시, “장기수선충당금은 세입자가 부담한다”라고 특약한 경우입니다. 법에서 아무리 소유자가 부담한다고 하더라도, 계약당사자 사이에 특약으로 세입자가 부담한다고 할 경우, 세입자는 소유자에게 매월 납부한 장기수선충당금을 반환하지 못하게 되므로 주의하시기 바랍니다.
<문의 및 상담 : 02-522-2218, www.lawnkim.co,kr:>
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<김기윤 변호사, 하남위례>
-서울대학교 법학과 석사 졸업
-대한상사중재원 조정위원
-한국자산관리공사 고문변호사
T.02-522-2218
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